Wedle najnowszych danych, w 2022 roku zaobserwowano wyraźny spadek sprzedaży nowych nieruchomości. Liczby są imponujące, w końcu średnio, jest to 45%. Z drugiej strony, ceny nie odzwierciedlają do końca popytu, ponieważ urosły o przeszło 10%, a we Wrocławiu aż o 18,5%. Jak na to zareagować? Czy rynek nieruchomości zbliża się do kryzysu?
W przygotowanym przez Rednet Consulting raporcie czytamy, że na rynku nieruchomości, w ubiegłym roku sprzedano nieco ponad 35 tysięcy mieszkań. To o 45,7% mniej niż w 2021, a spadki rozkładają się dość równomiernie. W rankingu przoduje Wrocław (-49,1%), a tuż za nim znalazły się: Warszawa (-48%), Łódź (-46,7%), Kraków (-43,7%), Trójmiasto (-42,2%), a tabelę zamyka Poznań (-41,4%).
Dlaczego rynek nieruchomości tak bardzo się skurczył?
Wspomiany wcześniej raport wskazuje, że sprzedaż obniżyły między innymi: inflacja, podwyżki stóp procentowych i rosnący WIBOR, wojna na Ukarinie oraz rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego. Warto jednak nadmienić, że duże znaczenie ma także zmiana w przepisach dotyczących amortyzacji lokali mieszkalnych.
By pozostać uczciwym, trzeba jednak podkreślić, że ilość lokali oddanych do użytku wzrasta. W minionym roku, właściciele odebrali klucze do 142 807 nieruchomości, co przekłada się na wzrost o 0,8% względem 2021 roku. Co więcej, ilość wydawanych pozwoleń na budowę domów nie spadła.
Skąd zatem wzrosty cen?
Za obniżką cen nieruchomości bez wątpienia przemawia czynnik popytowy- deweloperzy z pewnością są świadomi odpływu klientów. I rzeczywiście, realne ceny mieszkań spadły, o co nie trudno przy kilkunastoprocentowej inflacji. Nieruchomości zdrożały średnio o około 10% przede wszystkim dlatego, że wzrost cen dotknął również materiały budowlane i ludzką pracę. Nie bez znaczenia jest także wojna na Ukrainie, która wywołała emigrację wielu robotników zza wschodniej granicy.
Rynek nieruchomości przestawia się na inwestycje o wyższym standardzie, co ma odzwierciedlenie w słowach dyrektorki Rednet Consulting. W ostatnim kwartale 2022 roku oddano kilka projektów w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach, co wpłynęło na średnie ceny w całym sektorze.
Czy inwestorzy przejmą rynek nieruchomości?
Choć nikt nie może udzielić jednoznacznie stwierdzić co stanie się ze sprzedażą mieszkań na rynku pierwotnym, możemy pewne rzeczy założyć. Przede wszystkim, ceny większych nieruchomości prawdopodobnie nie będą na razie spadać, przynajmniej w ujęciu nominalnym, zaś rządowy program pomocowy może wyraźnie zwiększyć popyt na małe i średnie mieszkania. Przypomnijmy, chodzi tu o nisko oprocentowane kredyty hipoteczne dla młodych, którzy jeszcze nie mają swojego lokum.
Choć badania wykazują, że rentowność wynajmu spada, ciągle może to być bardzo atrakcyjny biznes, zwłaszcza w dłuższej perspektywie. Coraz więcej mówi się o dzieleniu dużych mieszkań na pokoje, które szczególnie upodobali sobie studenci w dużych miastach. Pomimo niekiedy absurdalnych cen, jest to rozsądna alternatywa dla kawalerki.
Innymi słowy, spodziewamy się, że mieszkania dalej będą chętnie kupowane w celach inwestycyjnych, zarówno w ramach działalności gospodarczych, jak i najmu prywatnego. 8,5% ryczałt od przychodów dla wielu ludzi nie jest aż tak korzystny jak dotychczasowe rozwiązania, ale w dobie wysokiej inflacji i relatywnie słabych stóp zwrotu z giełdy, sytuacja nie wygląda bardzo źle.
Spadek inflacji szansą?
Obecnie, rynek nieruchomości zdecydowanie cierpi z powodu wysokich stóp procentowych. Rekordowo wysoki koszt kapitału sprawia, że zdolnosć kredytowa Polaków jest bardzo niska, zatem mieszkania kupuje się w dużej części za gotówkę, o ile kogoś w ogóle na to stać. Teoretycznie rzecz biorąc, prognozowany na luty tego roku szczyt inflacji może uzasadniać obniżki stopy referencyjnej NBP, choć wydaje się nam, że na to jest jeszcze trochę za wcześnie.
Rynek nieruchomości jest o tyle szczególny, że kupujący cechują się dość wysokim poziomem ostrożności. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na wiele lat, a co za tym idzie, powinno się na niego decydować dopiero wtedy, gdy ma się pewność co do spłaty. Tymczasem dane makroekonomiczne pokazują, że ryzyko zwolnień jest dość wysokie, a gospodarka znajduje się w fazie spowolnienia.
